หน้าแรก How to ความเสี่ยงการปล่อยเช่าคอนโดในช่วง Covid

ความเสี่ยงการปล่อยเช่าคอนโดในช่วง Covid

4222
0

พอดีผมได้ไปคุยกับเพื่อนที่ลงทุนคอนโด้พื่อนำไปปล่อยเช่านะครับ ซึ่งตอนนี้ก็ได้รับผลกระทบจาก Covid-19 มากอยู่เหมือนกันนะครับ

ปกติแล้วการผ่อนคอนโด จะไม่ค่อยมีใครใช้เงินสดอยู่แล้ว หลังจากผ่อนดาวน์เราจะทำเรื่องกู้เงินกับธนาคาร ซึ่งต้องใช้เวลาผ่อนค่อนข้างนาน เช่น 20-30 ปี แต่ถ้าเราสามารถหาคนมาเช่าได้ มันก็จะช่วยแบ่งเบาในเรื่องการผ่อนได้ไประดับหนึ่ง

ตัวอย่างสมมติ

  • ปกติต้องผ่อนธนาคารเดือนละ 15,000 บาท
  • มีคนมาเช่าจ่ายเราเดือนละ 8,000 บาท
  • เราจะจ่ายเงินส่วนต่าง 7,000 บาท (ไม่ร่วมค่าใช้จ่ายอื่นๆ)

ด้วยหลักการนี้จะทำให้เราผ่อนสบายมากขึ้น เมื่อใดที่ผ่อนหมดค่าเช่าก็จะกลายเป็น Passive Income ให้กับเรา

วิธีการนี้ผมก็เคยคิดนะครับ และเป็นสิ่งที่คนที่ชอบลงทุนในอสังหาริมทรัพย์สนใจ ถ้ามีห้องให้เช่าหลายๆห้อง มีคนเช่าเต็ม ชีวิตก็สบายล่ะ ตรงนี้บางคนใช้ Leverage ในการซื้อคอนโดด้วยครับ เช่น เรามีงบ 15,000 ในการผ่อน แล้วทำการซื้อ 2 ห้อง หาคนมาผ่อนช่วยเราเดือนละ 8,000 ดังตัวอย่าง เราผ่อนจ่ายส่วนต่างแค่ 7,000 x 2 = 14,000 บาทต่อเดือน

Case Study ที่เกิดขึ้นก็คือ ในช่วงที่เกิด Covid-19 เนี่ย สิ่งที่เกิดขึ้นก็คือ

1. ผู้เช่าถูกลดค่าจ้าง

ถ้าผู้เช่าถูกลดค่าจ้างตรงนี้จะมีผลกระทบต่อผู้ให้เช่าด้วยนะครับ การถูกลดค่าจ้างก็แล้วแต่บริษัท บางคนอาจจะโดน 10 – 20% หรือบางคนอาจจะต้องไปขอรับเงินจากรัฐบาล ในหลาย Case ผู้เช่าอาจจะไม่มีเงินมากเท่าเดิมในการเช่าคอนโด ถ้าผู้เช่าไม่ลดค่าเช่าให้ เขาอาจจะตัดสินใจย้ายออก

2. ผู้ให้เช่าถูกลดเงินเดือน

เหตุการณ์โรค Covid-19 ระบาดไม่ได้กระทบแค่ผู้เช่า แต่ผู้ให้เช่าบางคนก็อาจจะมีรายได้ลดลงหรือหากทำงานประจำก็อาจจะถูกลดเงินเดือนด้วยเช่า นั่นแปลว่า เงินที่ควรจะได้จากผู้เช่าในเดือนต่อๆไปก็ไม่มีแล้ว แถมตัวเองก็มารับภาระในเรื่องค่าใช้จ่ายต่างๆแทน อันนี้ปวดหัวนะ

3. ผู้ให้เช่าบางคนมีห้องมากกว่า 1 ห้อง

ต้องอย่าลืมว่าคอนโดที่อยู่เฉยๆมันก็มีค่าใช้จ่าย ค่าส่วนกลาง การทำความสะอาด ดูแลรักษา บางคนผ่อนยังไม่หมดก็มีค่าผ่อนด้วย ถ้ามีห้องเยอะๆ แต่คนย้ายออกเพราะ Covid ไปบางส่วน ภาระต่างๆจะกลับมาที่เราทันที

โดยส่วนใหญ่แล้วในช่วงที่ยังไม่เกิดวิกฤต หลายๆครั้งเรามักจะรับความเสี่ยง เพราะคิดว่าถ้าการลงทุน มันยังสร้างผลกำไรได้เรื่อยๆก็ไม่มีปัญหา เราก็อาจจะใช้ Leverage ในการลงทุนเพิ่มลงไปได้ เพราะในช่วงที่เศรษฐกิจดีเงินมันหมุนในระบบได้มากกว่า การมองโลกของเรามักจะเป็นในแง่ดีเสมอ

แต่พอเกิดวิกฤต คนที่ใช้ Leverage สูงๆก็มักจะมีปัญหามากกว่าเพราะวิธีการลงทุนนั้นมีการเพิ่มความเสี่ยงลงไป คนที่ลงทุนแบบไปเรื่อยๆลงทุนตามกำลังที่ตัวเองมี เรายังพอจัดการปัญหาได้ง่ายกว่าเพราะวิธีคิดในการลงทุนอยู่บนพื้นฐานความสามารถทางการเงินที่แท้จริงของตัวเอง

หากใครจะใช้ Leverage ในการลงทุนต้องคิดกันดีๆนะครับ บางครั้งความเสี่ยงมันมาหาเราไม่รู้ตัวและในช่วงที่เรากำลังผ่อนคอนโดอยู่นั้นกินเวลาถึง 20-30 ปี อาจจะพบวิธีได้ในระยะเวลาดังกล่าวได้อยู่แล้ว ต้องบริหารความเสี่ยงกันดีๆนะครับ

ก็เป็นตัวอย่างที่เจอมานะครับ เป็นกำลังใจให้ทุกคนให้ผ่านพ้นวิกฤติไปด้วยกัน

สินเชื่อบ้าน UOB Refinance